北京市买房，首套二套有什么区别？

1、住房公积金个人住房贷款的最低首付不同：

具体首付比例如下：

2、住房公积金个人住房贷款的最高可贷款额度不同：

具体最高可贷款额度如下：

3、贷款额度与最高可抵押价值的关系不同：

购买二手住房申请住房公积金个人住房贷款的，贷款额度不能超过二手房评估机构评估出的该套二手住房最高可抵押价值。

4、担保方式不同

首套房申请住房公积金个人住房贷款常见的担保方式主要有：抵押担保、抵押加开发商阶段性连带责任保证担保、抵押加北京市住房贷款担保中心阶段性连带责任保证担保等。

购买二手住房申请住房公积金个人住房贷款的，应采用抵押担保方式，完成所购住房抵押登记后发放贷款。

5、是否需要办理住房评估的要求不同：

只有购买二手住房并申请住房公积金个人住房贷款需要办理住房评估，借款申请人可在北京住房公积金管理中心公布的从事二手房评估业务的机构名单中选择任意评估机构办理住房评估。

参考资料来源：北京住房公积金网-住房公积金个人住房贷款业务问答

按照北京的规定，已婚京籍家庭无房的可买两套住房，已有一套住房的可再购买一套。所购住房为家庭首套房享受契税优惠，税率为1%或1.5%，二套房契税无优惠，税率3%。贷款时，首套房和二套房的贷款成数和贷款利率也不同。

一、首套二套怎么认定？

首先要明确，首套二套的认定是以家庭为单位来审核的。即，如果买房人已婚，不仅要看买房人本人名下房产，还要看配偶及未成年子女名下房产。其次，北京计入家庭套数的房屋包括：住宅，平房，按房改政策购买的公房，通过司法裁定获取的房屋等，继承所得的房屋。商业、办公类用房不计入家庭拥有房屋套数。

税收政策和贷款政策中对所购房屋属于首套还是二套的认定采用不同的标准。

1.缴税时如何认定？

缴税只看家庭名下在北京是否有房。

首套认定：家庭名下在北京市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房的。

二套认定：如果北京市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示购房家庭名下已拥有一套拿到房产证或已完成网上签约的住房，再次购买住房即算二套。如果≥2人共同拥有一套住房，各共有权人不论份额多少，都视为拥有一套住房，再次购买住房也算二套。

2.贷款时如何认定？

公积金贷款的认定和商业贷款的认定标准不同。

(1).公积金贷款

只有70年产权的住宅可以用公积金贷款。使用公积金贷款时，所购住房是首套还是二套与缴税时的认定标准一样。即“认房”：

公积金贷款首套二套的认定看北京名下是否有房

首套认定：对于在北京市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示家庭名下北京无房的借款申请人，不论购房人是否有过商品房买卖记录和公积金提取记录，执行首套自住住房贷款规定。

二套认定：对交易权属信息查询系统中显示家庭名下北京已有一套房的借款申请人，执行二套自住住房贷款规定。

特别注意：对于离婚一年以内申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。且全国范围内有未结清的公积金贷款，不能在北京公积金贷款买房。

(2)商业贷款

个人购房商业贷款的套数认定认房又认贷，认房指认北京市域范围内的住宅，以北京市住建委房屋登记信息系统查询结果为准，认贷指认全国范围内的住宅贷款记录，包括商业贷款和公积金贷款。

首套认定：商业贷款时，居民家庭名下在北京市域范围内无住宅，并且在全国范围内无住宅贷款记录（包括商业贷款和公积金贷款），即认定为首套。

二套认定：商业贷款时，网签或登记在居民家庭名下已有1套房，或者北京无房但全国范围内有住宅贷款记录（包括商业贷款和公积金贷款，不论是否已结清），即认定为二套。

特别注意：1.对于离婚一年以内的房贷申请人，商业银行贷款参照二套房信贷政策执行。

2.对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。

二、首套二套的贷款有什么区别？

根据北京现行规定，首套二套在贷款时的区别主要体现在贷款金额和贷款利率上。

1.公积金贷款有什么区别？

公积金贷款：首套最高能贷8成，最多能贷120万，5年期以上利率为3.25%；

二套能贷8成，最高能贷80万，5年期以上利率基准上浮10%。

公积金贷款首套二套的区别主要是最高贷款金额和贷款利率。

2.商业贷款有什么区别？

首套贷款成数普通住宅可贷6.5成，非普6成；多数银行首套利率最低执行基准利率4.9%，部分银行最低为基准利率的9.5折。

二套贷款成数普通住宅可贷4成，非普2成；多数银行二套利率为基准利率上浮20%，部分银行上浮10%。

注意：自住型商品房、两限房等政策房贷款成数为7成。利率以银行实际执行为准。

商业贷款首套二套的区别

其中，普通住宅和非普通住宅认定标准如下：

普通住宅需同时满足3个条件

三、首套二套的税费有什么区别？

所购普通商品住宅是首套还是二套只对契税的缴纳有影响，对个人所得税、增值税等的缴纳没有影响。北京基础契税税率为3%。根据《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，北京购买家庭首套房的享受契税优惠。即：

首套房契税税率为：90平米及90平米以下1%；90平米以上1.5%。

二套房契税无优惠，税率为3%。

购房人买房时可先明确家庭有无购房资格及所购住房属于几套，首套住房所需的准备资金要少于二套住房。

说明：不同区域政策或有不同，具体请以相关部门实际操作为准。

资料来源：《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》

《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》

《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》

《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》

该内容仅在北京适用

市场上买二套几乎成了必然，改善性二套，学区房二套，家人增多二套，买房保值二套等等，二套就成了一个跨越不过去的话题。

对于二套，普通住宅可以贷款4成，非普通住宅可以贷2成，目前市场上二套商业贷款的利率维持在5.7%上下

1.如果客户面临高首付，资金压力大的问题，而导致买房有障碍。我司可以垫资房价的60%左右，客户只需要付房价40%，帮客户全款买房，过户后通过抵押经营贷回款，还给我司。

2.房价便宜。全款买房，跟卖方可以谈价钱，房价最少可以便宜5%。例如1000万的房产，全款950万就可以搞定。

3。利率低。二套房利率很高，基本在年化5.7左右。但是做抵押经营性贷款，最低可以做到年化3.6%，一年可以省2-3%，10年可以省20-30%，从而可以实现二套变首套。能省下一笔很大的钱

4。省税费。贷款购买和全款购买，网签价可以按照最低过户指导价，满五唯一可省5～10万，非满五唯一税费可节约10～20万。