怎样判断土地抵押登记是否有效?

我市一家镇办集体企业用国有土地使用权作抵押，从银行贷款20万元。双方签订抵押合同后，到我局办理了抵押登记并领取了《土地他项权利证明书》。我局按双方合同的约定，为其确定的抵押期限为1年。抵押登记到期后，抵押人未能按期偿还贷款，抵押双方也未再到我局重新办理抵押登记手续，致使土地抵押登记一直未注销。前不久，抵押人及其上级主管部门又持企业改制批准文件到我局要求办理抵押宗地的土地使用权转让手续。针对这种情况，原抵押登记是否有效，法律依据是什么?对抵押人提出的转让申请，我局如何办理?对于类似抵押双方不申请注销已到期抵押登记的情况如何处理?河北省三河市国土资源局 刘波
答：原土地抵押登记是否合法有效，应从两个方面衡量：一是土地抵押登记的效力，二是土地抵押登记设定的期限效力。
国土资源部2004年1月1 5日下发的《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发〔2004〕9号规定：“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必另行办理土地使用权抵押审批手续。”最高人民法院2004年1月1 6日下发的《关于转发国土资源部〈关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知〉的通知》（法明传〔2004〕22号）要求，从2004年1月1 5日起人民法院尚未审结的涉及国有划拨土地使用权抵押经过有审批权限的土地行政管理部门依法办理抵押登记手续的，不以国有划拨土地使用权抵押未经批准而认定无效。可以认定，该土地使用权抵押登记合法有效。
根据《中华人民共和国担保法》第五十条、第五十二条规定，抵押权不得与债权分离，单独转让或作其他债权的担保；抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权消灭。2000年12月8日最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第十二条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”
可见，土地登记即便设立抵押期限，也不能对抵押效力产生影响，土地抵押期限是随债务清偿的期限的存在而存在的。
抵押人未能偿还贷款，现又持企业改制批准文件提出对已设定抵押权的土地使用权申请转让，对此请求，你局应当根据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，告知抵押人，令其出具放贷银行关于同意其转让土地使用权的意见书，否则，不能为该企业办理土地转让手续。对于类似抵押双方不申请注销已到期的抵押登记如何处理的问题，前面说了，抵押的期限效力是以主债权是否得到清偿为原则认定的。从这个意义上说，土地部门只能被动地等待双方申请办理注销，而不能以抵押登记期限到期为由主动去注销双方的土地抵押登记。
陕西永嘉信律师事务所 白新亚