二手房买卖有哪些重要的注意事项

　　买二手房，是与房主、中介进行交易的过程，除了交首付办贷款、交各种税费，后期还需要过户，整个的流程比较复杂，稍微大意就会买到问题房、被房东和中介套路。对于首次买房的人来说，在购买二手房时，你需要了解下面这些问题。

　　一、二手房买卖的条件

　　房屋要上市交易，需要满足相关的条件，有房产证、土地证，并且贷款已经结清了，才可以上市交易(部分地方可以解押转债、但是在全债务要清晰)。另外，有些房子不是普通的商品房，其性质比较特殊，比如经济适用房、还建房、房改房、回迁房、央产房、军产房等，上市交易的条件比较多。买房前，先要核实该房屋是否满足上市交易的条件。

　　也就是说：“并不是所有房子只要付款交易签订一个合同就可以的。比如央产房、军产房、保障性住房等都需要具体非常多的流程”

　　二、注意二手房产权风险

　　1、卖房人是不是房屋的真正所有者?该房屋有无产权共有人?共有人是否同意出售该房屋?

　　特别要注意：“遗产房、单身老人、离婚人等出售的房产。需要出售的相关证明才能过户的”。我们遇到的单身老人售房过户的案例也比较多。

　　2、房屋产权是否有纠纷?有无存在抵押、查封的情况?是否为小产权房?(众所周知，小产权和大产权房产是不一样的，除此之外，查封房和抵押房在房产买卖过程中产生的纠纷比例也是非常大的。)

　　3、同等情况下，承租人具有优先购买权，买卖不破租赁。房子如果出租给了别人，买房人需要了解租期是多长时间?过户后是否能及时入住?承租人是否放弃优先购买权等。

　　三、留意土地使用性质、剩余年限

　　很多人买房只看房产证，容易忽视了土地证。国有土地证的取得方式有两种，一种是有偿取得，即以出让方式取得，以这种方式取得的土地，可依法转让。另一种是无偿取得，即以划拨方式取得，以这种方式取得的土地在转让前，必须经有批准权的政府批准并交纳土地出让金，变划拨土地使用权为出让土地使用权。买房的时候，要注意土地的性质，以及剩余的使用年限。

　　四、留意房龄大小

　　房龄越老，贷款的年限就越短，太老的房子，可能银行都不愿意放贷。贷款额度方面，也会受到影响。由于房龄老，所以房子剩余的土地使用年限也比较短，维修费用高，持有成本增加。

　　五、算好买房费用

　　1、首付(很多客户把首付理解为要付多少钱。)

　　把首付理解为付多少钱的客户非常多，这个方面决定你所准备的资金能否买到这套房子。也决定你手里的资金可以买到多少钱的房子。(当然，如果你大把的钱等着买房子可以忽略此款!)

　　一般来说，购买首套房，很多城市首付比例最低为20%或30%。但是一般情况，如果是首房首贷，基本上都能享受最低首付20%的比例，

　　但是100万的房子并不等于你有20万就可以买房!

　　比如，总价100万的房屋，最低首付比例为20%，则可贷款额度最高为80%。银行的评估价一般都会有个区间(即，最高评估价和最低评估价)最高评估价和最低评估价是银行以房产所在的区域对房产做的一个价值评估区间。比如这套100万的房子最高评估价有可能是120万，最低评估价有可能是90万。

　　(1)、如果按最高评估价120万：也就是说你最高可以向银行申请120万*80%=96万的贷款。

　　(2)、如果按照最低评估价90万：也就是说你最高可以向银行申请90万*80%=72万的贷款。

　　注：这里就涉及到一个问题，无论你是以最高评估价还是最低评估价，评估价和房款会有一定的差距(哪怕是一块钱的差距)这个差距是需要现金支付的。

　　因此，房价、评估价、首付这个环节主要涉及到你看中的这套房子需要准备多少钱，同时也涉及这个款项之间的差额以什么样的方式支付安全(特别提醒、房产交易中的纠纷和资金安全多数出现在这个环节)。

　　2、税费

　　税费是二手房交易不可忽略的一个细节。

　　契税：一般首套房90平及以下为1%，90-144平为1.5%，144平以上3%。(非首套另行计算)。是按照银行的评估价而非房屋的总价来进行征收的。

　　如按上面举例120万的评估价以90平以上计算，120万*1.5%=18000元，契税是一定要征收的，无论你是什么条件，只要你买房，就按照对应条款征收。

　　增值税及附加费：按照房产评估价的5.6%来征收，如果购买的房子，房产证满2年，可以免征。

　　个税：一般按照房屋总价的1%商铺等房屋按照差价的20%征收。该套房屋如果房产证满5年，且是卖房人唯一的房子，则可以免征个税。

　　贷款评估费和贷款担保费，这个根据你购房贷款的情况进行计算，

　　还是以上面90平以上100万的房子进行举例：

　　如按照评估价120万：贷款120万*80%=96万，你的首付款为24万，
契税为120%1.5%=1.8万。按房产未满两年：增值税=120万*5.6%=67200元。个税=120万*1%=12000元，贷款评估费96万*0.5%=4800元，贷款担保费：96万*1.8%=17280元，合计：359280元。其他交易费、工本费相对较少在此不做细算。

　　特别提醒：如果自己确实资金比较紧张，需要满打满算。请根据自己的真实情况寻找专业人生进行分析和计算。以免在实际交易过程中因资金不足等问题造成违约金等损失。

　　六、选择正规的中介公司

　　二手房交易的流程比较复杂，买卖双方可能都不清楚怎么操作，而中介，则在买卖双方之间起着服务和协调沟通的作用。现在各个城市大大小小的中介公司非常多，很多小中介通过一些方式骗取钱财。所以，买房一定要选择口碑好，正规的中介。

　　七、合同中约定好相关事项

　　签定金合同或购房合同，要约定好相关的事项。比如，由于非个人原因导致的贷款办理不下来或不能在规定的时间内办理下来，这个责任该由谁承担?如何承担?由于突然的限购或限贷政策，导致买方失去了购房资格或者需要提高首付比例，买方毁约是否不需要承担责任等。房屋的交付状况是怎样，是否带装修带家电?家电家具的数量需要清点好，并写在合同中。卖方因房价上涨等各种原因不想卖房，如何赔偿等。所有的事项都需要在合同中约定好，一旦发生纠纷，合同就是维权的法律依据。

　　八、过户注意事项

　　买房后，一定要及时过户，只有过户了，房子才真正属于你。过户的时候，要注意房产证、土地证、水卡、电卡、燃气卡等，都是需要过户到买方的名下的。另外，注意原来的房主，有没有水电费、物业费、燃气费等未结清的。

　　此外，在买二手房时，和新房一样，需要考察小区的环境、物业、交通、周边配套，以及房子的户型、质量好坏等。另外，很多人买二手房害怕买到凶宅，这就需要去询问周边的居民，并在网上查询相关的资料了。对于首次置业，买二手房的人来说，买房前一定要做好相关的功课，避免出现大的问题。

（以上回答发布于2016-12-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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随着社会经济的发展，现在社会购房政策越来越多，房地产二手房交易也逐渐增加，为了规范房地产交易市场的交易行为，保障买卖双方的合法权益，现在二手房的交易程序也越来越复杂。那么二手房买卖注意事项有哪些1、审查是否为公房出售大家在选择二手房的时候，首先要注意房屋的产权是不是公有住房。公有住房原来是属于单位所有的，在进行“房改”之后拿出来买卖的，有些单位对于房屋还是有优先收购权的。所以，大家如果是购买的公房的话一定要卖方出具原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。此外，大家还要注意查看二手房是否是法律规定的不能出售的房屋。2、审查房屋是否存在共有人出售人是否对房屋享受有完整真实的所有权，这一点也是非常重要的，现在在二手房交易中，很多房屋都是共同共有的，但是其只有一方来与买方签订了合同，对于房屋的处置没有经过共有人的同意，如果到时候共有人不想卖了，即便您已经签订了购房合同，也是会认为无效的。此外，大家还要要求卖方出示合法的“房屋所有权证”。3、审查房屋是否已出租审查房屋是否已经出租，因为从法律角度来说，承租人是享有优先购买权。同时审查房屋是否已经设有抵押权，如果是已经设立了抵押，那么房屋的转移必须先征得抵押人的同意。4、审查房屋质量房屋的质量应该重点检查，毕竟是二手房，在大家买之前已经有人居住并使用过了，所以对于房屋质量的检查不能马虎。大家需要看房屋是否漏水，墙壁是否有水渍，房屋是否有倾斜等等。大家不仅要在天晴的时候看房，下雨的时候来看，能够发现更多的问题。5、审查相关费用的单据对于一些多年未入住的新楼，大家还要注意看楼盘交付使用的各种证件是否齐备。同时，大家要清楚原房主是不是已经缴纳了房屋维修基金等费用，以免造成自己的损失。另水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等过户的单据也应备齐全，以免将来不能享受相关服务。二手房买卖其实相较于新房来说要麻烦很多，所以大家在购买二手房的时候一定要仔细，特别是对二手房房屋质量上的问题，一定要全面了解。而且大家在签订二手房买卖合同时，也最好是先向有关房产方面的律师进行咨询，需要将哪些内容写进合同，以免发生不必要的纠纷。

二手房买卖较为复杂，在签合同给钱之前一定做好准备工作，一般要明确四点关键事项：1、明确产权归属。2、去房管局进行产权调查。3、确认学位有没有被占用。4、确认房子有无在出租。二手房买卖较为复杂，建议在交易中找专业人士进行指导。

买二手房有哪些注意事项？