ᰠ营改增ᴠ后怎么计算税费？

1、不需要认定为免税单位，只要月销售额(不含税)低于2万就可做税收减免，最后缴纳为零

2、营业外收入一般不需要缴纳增值税。如果有按规定需要计算增值税的(例如处置二手固定资产)，也应该按要求计提增值税申报缴纳。

3、小规模纳税人的增值税计算方法举例来说，如果开票1万元(票面金额)，则需将1万元分离出税额来，税额=10000/1.03*0.03=291.26元，差额做销售额=10000-291.26=9708.74元。

营改增其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。

简单说一个产品100元生产者销售时已经缴纳了相应的税金，购买者再次销售时卖出150元，那么他买来的时候100元相应的税金可以抵减，购买者只需要对增值的50元计算缴纳相应的税金，同样营改增就是对以前交营业税的项目比如提供的服务也采取增值部分纳税的原则计税。

扩展资料：

税率设置

在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。新增税率是按照改革试点行业总体税负不增加或略有下降的原则，依据试点行业营业税实际税负测算的。

有形动产租赁适用17%税率，交通运输业适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。此外，对于小规模纳税人，增值税征收率为3%。

参考资料：百度百科-营业税改增值税

2016年5月1日开始实施的 “营改增”后，二手房买卖交易所需缴纳的税费总额会减少，其中除了营业税变成增值税，税费略有降低外，契税、个税也都随之有所变化。下面对计税方法进行具体介绍。

一、“营改增”是什么？

通俗来讲，“营改增”就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。

2016年3月23日，财政部，国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），规定自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。

房地产业被纳入试点范围，买卖二手房由缴纳营业税改为缴纳增值税。其中，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。 

 二、“营改增”后，税收政策有什么变化？

“营改增”后，二手房交易需缴纳的税种和计税基数有变化。1.“营改增”后，二手房交易需交哪些税？

“营改增”后，营业税改征增值税。二手房买卖所需缴纳的主要税种变为：增值税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税。除印花税外，其它税种计税依据均为不含税价格。而印花税的计税依据为合同所载金额，合同中注明房款及增值税税款的，按照所列房款计征印花税。2.“营改增”后，计税基数有哪些变化？

大部分政策都是平移过来的，但在网签价格和核定价格取谁做税收基数上有了具体规定，即按照孰高原则：

每平方米的网签价格和核定价格谁高取谁做基数，二者相同时，取网签价(网签价格：网管局系统里体现的成交价;核定价格：区域最低过户指导价)。 

 三、“营改增”后怎么计算税费？

“营改增”后，二手房住宅买卖计算税费计算如下。1.增值税怎么算？

（1）销售方为自然人：征收方式、判断规则都与原营业税规则相同。

营业税和增值税对比

说明：

①总价：网签价格和核定价格谁高取谁，二者相同时，取网签价。

②5.6%是指增值税（营业税）税率5%+其它附加费税平均税率0.6%（包括城市建设维护税、教育费附加税、地方教育费附加税，其中城八区为0.6%，远郊区县为0.55%）。  

特殊情况：

①按人计算时，不满2年的，增值税=总价÷房屋交易份额×每个人的权属转移份额÷（1+5%）×5.6%；满2年的非普宅，增值税=（总价÷房屋交易份额×每个人的权属转移份额-之前购入价）÷（1+5%）×5.6%

②计算差额增值税时，非住宅的之前购入价以“购房发票金额”为准，如无法提供原始购房发票，则按全额标准征收；住房则以“购房发票金额”与“契税票计税依据”取高值。 

（2）销售方为非自然人：

不同房屋类型，不同征税方式

说明：有发票作为抵扣凭证的为非自建；没有发票作为抵扣凭证的为自建。

（3）什么是“普宅”和“非普宅”？

满足以下A或B或C即可认定为“普通住宅”，否则划分为“非普通住宅”

A．房屋产权证明标注的种类为“历史文化街区中的腾退私房”、“绿化隔离地区农民安置住房”、“安居房”、“康居房”、“合作社集资建设住房”、“危改回迁房”、“已购公有住房”。

B．同时满足以下几个条件：

①容积率在1.0（含）以上；

②建筑面积在140平方米（含）以下；

③单价÷（1+5%）或总价÷（1+5%）≤政策指导价（遵循孰高原则）

普通住宅和非普通住宅认定标准

C．同时满足以下几个条件：

①房屋类型为“平房”；

②单价÷（1+5%）或总价÷（1+5%）≤政策指导价（遵循孰高原则）。2.契税怎么算？

网签价格与核定价格孰高原则在这里很重要。

（1）满2年，普通住宅           

网签价格≥核定价格：网签价格×税率

网签价格<核定价格：核定价格÷1.05×税率

（2）不满2年的住宅，或满2年的非普通住宅

网签价格≥核定价格：网签价格÷1.05×税率

网签价格<核定价格：核定价格÷1.05×税率  3.个人所得税怎么算？

个人所得税：满五唯一，免征。

个人所得税计算方式

说明：（1）.总价：网签价格和核定价格谁高取谁，二者相同时，取网签价。

（2）利息：如果有贷款，利息可计算在内。

上次增值税发票票面税额：因为增值税刚刚实施，之前的交易不涉及该税，因此目前二手房交易这项税额暂为“0”。  4.印花税怎么算？

买卖双方均有,分别为合同所载金额×0.05%

只有非住宅类房屋交易需缴纳！

  四、举例说明

例一:

85平方米（商品房），满五唯一，网签价格100万元，高于地税核定价格。

 “营改增”前后契税变化

例二：

家庭唯一住房，85平方米（商品房），不满2年，网签价300万元，购置原价200万元，上次契税2万元，原房屋无贷款，网签价格高于地税核定价格。

“营改增”前后纳税变化实例

“营改增”政策只对个人房屋交易中的二手房买卖有影响。“营改增”后，二手房交易需缴纳的税种和计税基数有变化，买二手房不再缴纳营业税，

来源：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)

《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）

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