逐一回答：1、经济适用房交易的合同是有效的。只是因为过户受到限制，无法及时办理房屋产权过户手续。2、租赁期30年的房屋租赁合同部分有效。超过20年租赁其的部分，合同无效。3、操作上可行，但B的权益得不到确实、全面、有效的保障。4、提高违约金，一旦进入诉讼程序，法院有权对过高的违约金进行调整。
