买一套房子一二百万，要看是在哪个城市，哪个地段。
现在的房子一二百万，那不算什么，这个价格在一线城市你都靠不了边，二三线城市一二百万的房子也不会有很好的地段，面积也就凑合个一百来平方，还要有百分之十到百分之二十几的公摊面积，唉，有什么办法呢？房价总是居高不下，还有愈涨愈疯的态势，一家人辛辛苦苦赚好几年的钱，也不够交个首付的，或者是一辈子交房贷，曾经有个朋友，买了个小房子，才几十个平方，交完首付后，每个月基本上坐公交车都没钱，每天骑自行车上下班，有些人一大半辈子就这样被房子压垮着。
而房地产商建设一栋房子的成本并不高，按照建造的费用来计的话，主要有人工费，材料费，施工机械费，企业管理费，税务，另外还有土地的成本，前面的费用不算地皮的话，其实造价很低，所有的人工加上材料，机械费用大概每平方在1000多到2000多左右，这个要根据每个地方的差异来，（地域不同可能价格会浮动比较大）。
另外的资金成本就是地皮，拿地，有些是政府拍卖用地，有些是城市拆迁，这些就关系到拆迁赔偿款，还有安置费，楼盘建设需要几年，这几年的过渡费用，还有就是房地产商的管理费，楼盘建筑设计费，楼盘销售要做宣传，打广告，还有后期的市政配套设施，这些费用都是要很多资金来支撑的，另外还要加上的就是开发商的利润，看看这些做房地产的大佬，哪一个不是赚钱赚得手软？看看中国历年公布的财富排行榜就知道，有许多都是以房地产发家的，想想这其中的利润就知道了。
还有就是税费，那也是惊人的，买地时有土地出让金，还有增值税，营业税等等，大概算起来的话税费要占商品房价格的百分之二十五左右。
要说这100平方的房子造价要多少钱，合计的话不超过3000元每平方，大型的房地产商2000都是有可能的，但这个只是明里的成本，主要是前面说的隐性成本。
而这些所有的费用最终都会算到商品房的价格中来，所以现在随便买个百十来平方的房子，就是一二百万，如果在深圳、上海、北京等地，一百平方的房子在六七百万，好的地段甚至要上千万，一般人还真住不起，如果想要生活没有压力，在五六线城市中花一二百万买个大一点的房子，甚至可以买个别墅，生活也没有太大的压力，住起来又轻松，这样也未尝不是一件乐事。
房子由两大部分构成，第一是土地，第二是地上的建筑，地上的建筑是我们购买的房子，但是如果没有土地，那么房子就只能是空中楼阁，土地一般占据了总价格的30%以上，甚至会更高，然后是建筑材料以及人工费用，这些都是看的见的成本费用，还有两个看不见的成本：税费和财务利息，最后就是开发商的利润，这个就是一个房子所有的成本。
1、土地成本土地占了30%左右。2018年土地出让金收入是6.5万亿，而当年商品房销售金额是15万亿，双双创下了历史新高，从这组数据中可以看出来什么？虽然单单从2018年的数据来看，土地出让金占了房子销售总价的43.3%，不过这个土地是2018年卖的，要建房子到最终销售还需要2年时间。不过有也 可以大概看出来土地占据成本的重要性。
我们再来看一下房地产开发商的成本结构吧，下图是上市公司万科2019年5月份以来的商品房销售价格以及新增的土地的价格，从这个数据当中我们也可以看出一些端倪，下图的数据是单个月份的数值，今年新增的土地的支付均价是4900元/平米，到9600元/平米，而销售均价基本维持在1.55万元/平米左右。
上图中的土地均价是没有计算容积率的，我们做一个小小的计算，测算从5月到9月5个月中新拿土地的均价是多少（计容积率后的均价），这5个月中万科拿地支付总价格是1089亿元人民币，而计算容积率的面积总和是2174万平米，得出拿地的土地均价为5000元/平米，那么如果按照1.55万/平米的销售均价来计算，土地占了房价的32%左右。32%的数据和我们在文章的开头估算的数据差不多。
2、建筑成本及建筑工人工资下图是万科2018年的财务报表，营业总收入是2977亿元，而其中的营业成本是1861亿元，占比是62.5%，相比2017年和2016年的70%有明显下滑，营业成本主要就是土地以及支付给建筑商的费用，也就包括了建筑企业的钢筋水泥等建筑材料费用，也包括了建筑工人的工资，也包含了建筑公司的利润。
在上文中我们知道土地占整个成本的比例是32%左右，在营业成本中把土地成本去除，剩下的大概就是建筑材料和建筑工人的工资，大概占的比例也是30%左右。
3、税费2018年营业税金极其附加是233亿元，如果再加上182亿元的企业所得税，那么税的总额就达到了415亿元，占到了营收总额的比例为14%。而销售费用为79亿元，管理费用为103亿元，这两个总额就是182亿元，基本就是广告营销的支出，卖房子的提成，万科员工的工资等等的支出，这些大概占总营收的比例是6%。
4、财务费用主要就是利息了，利息费用82亿元，大概占比2.75%。
5、开发商的净利润最后归属母公司的净利润是338亿元，占比为11.35%。
6、其他剩余还有3.5%左右是其他的一些成本费用以及归属子公司的股东的利润。总结：土地占比32%，建筑材料及工人工资30%，税收14%，开发商管理费用和营销费用6%，利息3%，净利润11%，其他4%左右。
要看这栋房子所在的地标，如果是在县级或者市级的话，它的成本100平米大概在30多万左右。但如果是在省级省会一二线城市的话，100平米的房子，造价大概在六七十万左右，所以他才能卖的这么贵。
买一套房子动不动就一二百万，但实际100平米的房子造价要根据当地的地价来核算，如果是地价本来就贵，那么房子的造价肯定是成本比较高的，如果是地价比较便宜，那么造价是比较低的
一套房子动不动一二百万，那100平方米的房子，实际造价是多少呢？
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