1、土地不能买卖。但是土地使用权可以转让，房屋的土地使用权一般都是跟着房屋转让的。
2、协议是否有效，一看协议的生效条件，是公证生效，还是双方签订生效。即使是写了公证生效，协议签订后也成立了，只是缺乏生效条件故未生效而已。二是看协议是否违反法律禁止性规定，要详看你的协议了。
3、如果你打官司，建议具体胜算还是要咨询你的律师，你这个案子是一定要请律师的。
对房主没啥风险，只是以后再卖别的房子可能会有二套税
买房子的人风险比较大，产权人死亡公证自己失效。房子权属还是原房主，买方只是有代为出售的权利
协议有效，发生纠分可以协商解决。解决不成可以申请仲裁或是向法院提起诉讼。
协议有效,无需公证,你可以通过诉讼的方式保护自己的权益.
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