1、你的退房申请开发商的退款行为，可以认定双方已解除买卖合同。无须再硬性要求签订正式的解除协议。 2、口头协商或口头承诺当然也是有效的。只是在一方否认时，举证困难。 3、借条仍然有效。 贷款不成，即使无约定也属买方责任。是否需要支付违约金，则由开发商决定。
只要证人或影像记录，使得开发商无法反悔，退房有效。
书面承诺退房没证据难退房功
