购房合同补充协议陷阱

2025-04-29 14:10:40
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回答1:

消费者购房所签合同,开发商往往在购房合同补充协议陷阱里,这是市工商部门日前对房地产市场专项检查发现的情况。 市工商局、渝北区工商分局有关负责人介绍,检查发现,部分房地产企业在商品房买卖合同中新增的补充协议,根本未到工商部门备案。 其中,多有免除自身责任、加重购房人责任,或排除购房人合法权利内容,普遍存在以下几种购房合同补充协议陷阱——— 购房合同补充协议陷阱 补充协议效力大于合同条款 补充协议原文:若本补充协议与本合同有关规定有抵触,则以本补充协议规定为准。 点评:有关法规规定,合同格式条款是指合同文本提供方为重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与消费者协商的条款。对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释;有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释;格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。 据此,就商品房买卖合同而言,其效力从大到小的顺序依次为:现场签约条款第一;标准合同条款第二;开发商单方提供的补充协议、以及填充条款第三。 结论:补充协议所设格式化条款,效力大于非格式条款(标准合同示范文本),违背了法律法规相关规定。 购房合同补充协议陷阱 宣传广告不承担法律责任 补充协议原文:本合同与宣传资料、样板房的画片、数据、文字如有出入,以本合同内容为准。凡本合同未约定之事项,对双方无约束力。 点评:有关法规规定,房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告,必须真实、合法、科学、准确;其销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的则视为实际交付的商品房应与样板房一致。 结论:补充协议将商品房销售发放的宣传资料、样板房画片等仅视为购买参考,其实质是不对这类宣传资料的真实性负责,不按宣传履约,也不承担违约责任。 购房合同补充协议陷阱 购房总价成违约金基数 补充协议原文:任何一方在本合同签订后单方面终止合同,应承担终止合同违约金,比例为合同总价款的20%。 点评:有关法规解释规定,当事双方约定违约金,标准应以违约造成的实际损失计费,最高比例30%。很明显,消费者单方面终止买房合同,开发商损失再怎么也不超过总房价,因为房产始终摆在那里。 结论:补充协议看似对买卖双方有利,实则是单方面加大了消费者违约责任。 购房合同补充协议陷阱 限定买家商品房用途 补充协议原文:该商品房仅为住宅用途。 点评:有关法规规定,财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处置的权利。业主享有房屋的所有权,享有对该房屋占有、使用、收益和处置的权利。换言之,只要业主对房屋处置不违法,他人就无权干涉。 结论:补充协议剥夺了消费者应享有的权利。 购房合同补充协议陷阱 “填充条款”也须小心 除补充协议外,商品房买卖合同正式文本中的填充条款,消费者也须提防。工商部门专业人士如此提醒。 据介绍,我市商品房交易目前统一使用由市国土房管局印制、市工商局监制的标准合同。该合同中,有部分空格供买卖双方签约时现场商定。而不少开发商却先行拟定条款填充其中,“掠夺”购房人合法权利。 具体操作手法是,标准合同原有多个选项,供消费者选择,但开发商却事先选择其中一个为自己减轻或免责的选项。如消费者接房的装饰条件,开发商交房达不到此要求,有几种解决方式:开发商双倍赔尝消费者装饰价差;开发商无条件返工,达到消费者要求等。有“精明”开发商不与消费者协商,先行在合同中填充了第二个选项。 该人士提醒购房合同补充协议陷阱,消费者在签订买房合同前,先看标准合同文本是否在工商部门备案,如已备案,可将其拿到开发企业所在工商所与备案文本对照,看是否有改动;如未到工商部门备案,则要仔细研读,一旦发现开发商“帮忙”填充了条款,如果有异议则不予接受。

回答2:

由于标准的购房合同条款具有一定的局限性,几乎每个开发商都会要求购房者另外签订一份购房合同补充协议。那么签订购房合同补充协议要注意什么问题?有什么陷阱是你不知道的?

1、关于不可抗力

陷阱:导致开发商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明,开发商通常会对不可抗力的范围作扩
大性解释,例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它开发商不能控制的因素列入不可抗力的范围,以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任。

支招:对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围,在出现不可抗力时开发商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件
才能作为其免责的理由,同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时,购房者有权终止合同,要求开发商退还已经支付的全部款项,或者就逾期实际天数
要求开发商给予一定数额的经济补偿。

2、关于分摊建筑面积

陷阱:作为房屋总建筑面积的一部分,分摊面积的多少,直接影响购房者实际获得的使用面积。尽管法规有作了明确规定,但实际操作中个别开发商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。

支招:购房者可以参照有关规定,认真审核开发商在补充协议中列明的分摊范围,对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房
屋的实际使用率,即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率,当开发商交付的房屋达不到约定的标准时,购房者即可以选择退房并要求开发商承担违约责任。

3、关于装修标准

陷阱:对于预售商品房,特别是约定了精装修的欲售商品房,购房者一定要明确该等商品房的装修标准,防止被开发商以“进口”、“高级”、“先进”等不明确的表述误导。

支招:建议购房者在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等,以最大限度地保护自己的利益。

4、关于房屋所有权证办理的时间

陷阱:尽管从表面上看,房屋所有权是由房地产管理部门颁发的,与开发商并没有直接的关系,不应构成其义务。但在实践中,房屋所有权权证颁发的延迟往往是由于开发商手续不完整、未能履行交纳土地出让金、测绘费等义务。

支招:购房者需要让开发商作出相应的承诺,保证在规定期限内履行各项义务以确保购房者顺利取得房屋所有权证,否则应承担一定数额的罚金,超过约定期限的,购房者还可以退房并要求开发商承担由此给购房者造成的经济损失。

5、关于贷款办不来怎么办

陷阱:由于在商品房购房购销过程中,普遍采用按揭贷款或公积金贷款方式分期支付购房款项。而上述贷款是否会得到批准主要依赖开发商提供的担保情况、
购房者本人的资信状况等因素。如果购房者在签订购房合同并支付了首期购房款后贷款得不到批准,就会面临无法自行支付全部剩余款项,从而承担违约责任的风
险。

支招:购房者应该在补充协议中分清责任,如果由于开发商原因导致贷款得不到批准,则购房者可以选择退房并要求开发商承担违约责任;如果由于自身原因,则届时可以选择变更付款方式或要求退房。

6、关于保修责任

陷阱:有关房屋质量的保修责任,国家已经作了明确规定,在此不再赘述。

支招:最好在补充协议中将开发商的责任和厂商的保修、维修、更换的责任连带起来,要求开发商在购房者联系不到厂商的情况下保证正常保修,并负担一定的维修费用。

7、关于开发商在促销过程中的承诺

陷阱:为配合商品房的销售,开发商或个别销售人员都会通过口头介绍、广告宣传等方式在促销过程中就与商品房有关的小区环境、会所、托幼、学校、医
院、停车位、物业管理等方面作出承诺。上述因素直接影响购房者的居住和生活质量,实际是构成房屋价格的一部分,如果不能兑现,必定会使购房者的期望值大打
折扣。

(以上回答发布于2016-02-24,当前相关购房政策请以实际为准)

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