关于房屋合同的法律问题!最好是律师来回答!{绝对高分相送}

基本答复如二楼，这里就楼主补充的有关疑问答复如下：
1、原房东追认同意转租，是指原房东（第一手）知道第二手房东将房屋租赁给你并且同意你们之间的该转租行为，或者知道后没有明确反对。同意可以是书面的，也可以是口头的，甚至可以从他没有明确反对的事实状态推断其默认同意。
2、损失包括因第二手房东违约给你造成的所有直接损失，具体如因添附（即装修）等行为支出的所有费用、预期不能回收的转租租金等等。因为不是人身侵权，所以不存在法律所承认的精神损失。
3、在原房东同意转租——即转租合同有效的前提下，因为第二手房东不是物权所有人，所以你可以拒绝退回房屋，要求对方继续履行合同。说实际一点，你可以完全不理会他。

这个问题简单明了：二房东没取得原房东授权显然你们双方的合同无效，至于补偿你只能向二房东追索，原房东不但不会给你补偿他还会向二房东要求补偿的权利，虽然你对房子进行的装修但原房东可认为你的装修破毁了他房子的原有形式，不认为是好事，这样儿房东就麻烦大了。不过原房东也可以向你提出赔偿，你装修了他的房子并未取得他的同意，而你未验明二房东的出租资质石油失察过失的，应承担一定责任，但这些问题最后都落在二房东身上，此案看似简单但办起来麻烦挺大，首先标的小，不好请律师（还不够费用了），耗不起，建议协商解决，最好的是让原房东出一些装修费，你肯定是要损失一些了。花钱买教训吧，要改变租来的房子形式一定取得房主的书面同意，不然麻烦大了。
另外提醒你原房住是否办理了房屋出租手续，已出租多少年了，肯定没缴过税，没办手续非法，未缴税违法，捅出去还得补交税款并罚款算下来他的损失不小，不如出点钱还落个装修，和原房主谈，晓之以理，会有效果，要智取，不能强攻，摊开了对谁都不利，他也站不到便宜。

得先看看你们的合同有没有效。就是二手房东有没有原房东的房屋出租委托书，就是原房主有没有授权他往外转租，如果没有，你们的合同则视为无效合同。你可以到起诉二手房东诈骗。这种事你还是委托给律师办比较好。

看第一房东是否知道此租赁关系，如果知道且并没有反对，则你们之间的租赁是有效的。若未经第一房东（出租人)同意，承租人擅自转租的，出租人可解除与承租人之间的合同，第一个租赁合同解除后，承租人与次承租人之间的租赁合同亦应终止，承租人对次承租人（不知情的）负违约责任。
如果你租赁的时候已经知道是转租的，且知道原房主并未同意，即你是知情的，则没办法要求其承担违约责任。你们没有约定出现纠纷如何处理，现在只能双方协商解决了。可就房租，必要的装修费等要求赔偿，精神损失费的话，只有证明对方侵权才可以要求，并不是所有的事情都可以要求精神损失赔偿的。

1首先,我们的房屋合同有效吗?房屋出租合同的有效性需要哪些要素????
答：转租需要出租人同意才有效的。

2关于违约金,如何计算.(合同上没写明具体违约金)??
答：一般没有具体约定的就计算实际经济损失。

3你们还能给什么好建议,来解决这事.
答：先取得房产主人的同意意见，按照你们合同的约定来主张权利。

问题补充：什么才算是原房东追认同意转租,是书面形式,还是口头形式即可.要什么证明吗?
答：书面的最好。
那损失大概要算哪些方面.除了在房子上的,可以算其他额外的损失吗?、答：一般只赔偿直接损失。

1、合同效力问题。
效力待定。《合同法》将效力待定合同规定为三类：一是限制民事行为能力人定立的合同；二是无权代理人以本人名义订立的合同；三是无处分权人处分他人财产而订立的合同。你说的情况属于第三种情形。合同是否有效，就看房屋所有权人（房主）是否同意转租。
2、违约金计算问题。
没有约定违约金的，可参照违约行为造成的实际损失予以确定。
3、建议。
建议你能够和房屋的真正房主取得联系，最好让其参与进来，三方共同商议解决办法，可签署三方协议，避免以后再产生不必要的纠纷。况且，你装修了房屋，作为房屋的所有权人（房主）、使用权人（二手房东）都是受益人，共同对你进行一定的补偿也是合情合理的，也有利于你的权利的实现。反之，如果你把房主排除在外，那么你和二手房东的合同效力就始终处于待定状态，一旦被确认为无效合同，那么双方承担缔约过失责任，即各自承担自己的损失。这样的话就对你太不利了。
问题补充
一定要书面，口头的将来一旦出了纠纷没有保障。方式：1、可以让房主写份书面的确认书进行确认。2、你们三方签个三方协议，里面写明房主确认并同意转租行为等条款。3、你与二手房东签订一份双方协议，内容不直接涉及房主的权利义务，但要让房主在协议上签字并表示认可。
这种情况不能要求精神损害赔偿。如果没有具体约定违约金，那么就按照实际直接损失予以确定，一般来讲补偿性会大于惩罚性。