卖方房产证才满3年，想2年后满5年再过户，怎么样操作才最安全？

可以通过公证方式，确保自己合法权益。
房产公证的流程及所需材料：
（一）房产公证所需材料
1、申请双方权益相关人的身份证明相关材料，如身份证、户口簿等；
2、房屋产权证（如未取得房产证，提供购房合同及购房发票）；
3、要求公证的协议书或合同；
4、公证人员认为必须的其它材料。
（二）提出公证申请
1、提交上述材料后，申请双方权益相关人亲自到公证处填写公证申请表，提出公证申请
资料审查；
2、公证人员核对相关材料的真实性、合法性，并就协议或合同的内容询问当事人若干问题，当事人配合公证员诚实作答，并在公证谈话笔录上签字确认。（主要就是问对相关条款、内容是否清楚明白，协议的签订过程是否存在欺骗、误导、强迫，并告知当事人协议签订后的法律效力及后果）；
3、在公证人员在场的情况下，双方当事人在公证协议或合同签字，公证完成。
三、进行房产公证的注意事项
1、房产公证必须本人亲自到场，委托他人代办将不被受理；
2、在准备材料时，协议书或合同中双方当事人签字和日期留空，在公证人员审查和修改后，再行签字；
3、当个人权益受到损害时，积极使用法律武器保护自身合法权益。

房产过户需买卖双方持身份证、房权证等到当地房管局办理。不是单方就能办的。啥时办，双方协商同意就能办。你最好先与卖方签订个房屋买卖协议，包括有付款时间，办证过户时间等。协议事项尽可能详细一些，有必要找二至三个中间人。这样，一旦有意外，可凭协议解决。

有一定的风险，因为房产证实可以挂失的，如果协助的卖方将其挂失，就可以重新办理新产权证，旧的产权证就变成了无效，卖方又可以将其进行抵押，或者再次转让，到时你们就无法继续完成交易。而且你的首付款可能因此大水漂，建议不如此交易，因为2年后的房价也许与现在的不同，到时可能会因此而产生纠纷，很麻烦。

有风险.
首先产权性质由登记姓名为准.
说得明白点假如你购买此房.签订协议给予对方15W.就算进行产权公正.房东如果违约做些不要脸的事来（比如哈）如果房东找些借口.形成产权纠纷到法院进行民事诉讼.估计你这15W会打水漂.就像第一句样产权以登记姓名为准.
劝你能现在过户就现在过户.多点钱省心.不要小钱省了大钱丢了.
或者另看套房吧.

发生问题的可能性很多，包括最简单的房价涨了很多，违约不卖你也赚的。产证压你手上没有任何作用的，产征和身份证一样，很多时候没有本人的时候也就是一张废纸。而且只需几百块就可以去交易中心补办。其次你们签订的协议本身就不是正规买卖合同，说的再简单一点，你们是为了避税或者是此房现在是动迁房，不满年限不能交易，也就是不在法律保护范围内自己双方的协定而已，就算打官司，也是首先各打五十大板，当然这协议也是可以作为一个依据。，如果违约的话赔偿上，就会很少，肯定是拣了芝麻丢了西瓜的情况。