关于《合同法》的问题

　　第一题：
　　房屋租赁协议

　　出租方(甲方)： 张兴 身份证号码：
　　承租方(乙方)： 王德 身份证号码：

　　甲,乙双方通过友好协商,就房屋租赁事宜达成协议如下：
　　一、租赁地址：某市城北区XX路XX号绿缘小区XX室；
　　二、室内附属设施： 。
　　三、租用期限及其约定：
　　1.租用期限：2年,自 年 月 日起至 年 月 日；
　　2.房屋租金：每月1500元人民币；
　　3.付款方式：按月支付，每月月初支付本月的租金，另付押金3000元,租房终止,甲方验收无误后,将押金退还乙方,不计利息;
　　4.租赁期内的水,电,煤气,电话,有线电视,卫生治安费由乙方支付,房屋修缮等费用由甲方支付;
　　5.租用期内,乙方有下列情形之一的甲方可终止合同,收回房屋使用权,乙方需承担全部责任,并赔偿甲方损失：
　　(1)乙方擅自将房屋转租,转让或转借的;
　　(2)乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的;
　　(3)乙方无故拖欠房屋租金达 天;
　　(4)连续3个月不付所有费用的.
　　四、双方责任及义务：
　　1.乙方须按时交纳水,电,煤,电话等费用,并务必将以上费用帐单交给甲方,甲方须监督检查以上费用；
　　2.无论在任何情况下,乙方都不能将押金转换为房屋租金；
　　3.在租用期内,甲方必须确保乙方的正常居住,不得将乙方租用的房屋转租(卖)给任何第三者;或在租赁期内房租加价；
　　4.租用期满后,乙方如需继续使用,应提前1个月提出,甲方可根据实际情况,在同等条件下给予优先；
　　5.在租赁期内,甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的,必须提前一个月通知对方,协商后解除本协议；
　　6.乙方入住该物业应保持周围环境整洁做好防火防盗工作,如发生事故乙方应负全部责任；
　　7.乙方不得擅自改变室内结构,并爱惜使用室内设施,若人为损坏的将给予甲方相应赔偿;如发生自然损坏,应及时通知甲方,并配合甲方及时给予修复。
　　五、其它未尽事宜,由甲乙双方协商解决,协商不成按有关现行法规办理或提交有关仲裁机关进行仲裁。
　　本协议一式三份,甲,乙双方各执一份,签字后即行生效。
　　六：其它说明： 1、入住时的电表度数： ，水表度数： 。

　　出租方： 张兴 承租方：王德

　　联系电话： 联系电话：

　　签约日期： 年 月 日

　　第二题不太好回答

　　第三题
　　1.根据我国《合同法》第一百四十二条的规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”牛1已经交付给乙，因此牛1被雷电击死的损失应当由乙自己承担。
　　2.根据我国《合同法》第一百六十三条的规定：“标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。”该小牛由乙享有所有权。
　　详解：风险和孳息转移的界限应以标的物的交付为准，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。
　　首先，风险转移的界限是交付标的物，风险的转移不依标的物的所有权是否转移，或标的物是动产还是不动产而有所不同，除非法律另有规定或当事人另有约定。理由如下：
　　合同法第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
　　合同法第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
　　民法通则第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
　　上述三个条文确定了标的物风险负担的基本原则是标的物交付主义，即风险随着交付走。也就是说，交付是标的物风险转移的界限，风险的转移不依标的物的所有权是否转移，或标的物是动产还是不动产而有所不同。其例外情形须法律另有规定或当事人另有约定。这些例外情形有：
　　①合同法第一百四十三条规定的因买受人原因交货迟延：“因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。”
　　②合同法第一百四十四条规定的路货买卖：“出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。”
　　③合同法第一百四十五条规定的交货地点不明确：“当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。”
　　④合同法第一百四十六条规定的买受人受领迟延：“出卖人按照约定或者依照本法第一百四十一条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。”
　　⑤合同法第一百四十八条规定的出卖人瑕疵履行：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”
　　应当注意：对所有权保留，法律仅有的规定是：合同法第一百三十四条规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第84条规定：“财产已经交付，但当事人约定财产所有权转移附条件的，在所附条件成就时，财产所有权方为转移。”从这两个条文来看，法律并未对所有权保留情形下风险的负担有特别的规定。也就是说，在所有权保留的情形下，风险负担的基本原则仍应以交付主义对待。
　　有些学者认为对不动产的风险转移适用交付主义显失公平，但目前法律对不动产的风险转移尚无特别规定，故认为“不动产即使已交付，但风险仍应由所有权人负担”这一观点目前在法律上没有依据，故对不动产的风险转移仍应以交付主义对待。
　　其次，根据合同法第一百六十三条规定，对于标的物转移后，孳息所有权的归属基本原则也采交付主义，与合同法第一百四十二条所规定的风险负担采交付主义是相对应的。
　　应当注意：在合同法通过以前，法学界和司法界对孳息的归属权多采所有权人主义，但现在合同法转采交付主义。也就是说，孳息的归属权一般是随所有权的转移而转移，但在买卖合同中，则应依交付而转移。
　　对孳息归属权采交付主义与所有权人主义的差别，典型地体现在附所有权保留的买卖合同中。在附所有权保留的买卖合同中，出卖人将标的物交付给买受人后仍拥有所有权，买受人在交清最后一笔货款后始得到标的物的所有权。则在标的物交付后至交清最后一笔款前的这一段期间内，标的物所产生的孳息应归买受人所有，而不是归出卖人（即所有权人）所有。
　　3.根据我国《民法通则》第一百二十七条的规定：“饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。”本案中，乙应当对牛3对丙的损害承担责任。
　　4.本合同效力待定。我国《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”乙在付清买牛款之前，不是该牛的所有权人，无权对该牛进行处分。只有经过甲追认或乙付清牛款，该合同才有效。
　　5.丁基于动产的善意取得制度，取得该牛的所有权。
　　6.乙没有取得牛5的所有权，无权擅自将牛租给戊。
　　7.定金条款有效。《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

　　水平有限，不一定正确啊。