物业接管验收标准

物业承接查验步骤

一、确定是否具备实施承接查验的条件
实施承接查验的物业，应当具备以下条件：
（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的准许使用文件；
（二）供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，可正常使用，供水、供电、供气等已安装独立计量表具；
（三）教育、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得相关部门出具的准许使用文件；
（六）物业使用、维护和管理的相关资料已办理全部移交手续至物业服务企业；
（七）法律、法规规定的其他条件。

二、确定物业承接查验方案
物业服务企业已制订承接查验实施方案，确保承接查验工作按步骤有计划地实施，承接查验方案中应包括：
(一)在承接查验前就应承接物业的类型、特点，确定参加承接查验的相关专业的技术人员名单。参加查验的人员可以提前到现场，了解、熟悉物业及设施设备相关情况；
(二)根据实际情况做好相关准备工作，制订查验工作流程和各种查验记录表格；
(三)根据具体情况提前确认并准备好所需要的检验设备和工具；
(四)与建设单位确定承接查验的日期、进度安排。
物业承接查验可以邀请房地产协会专业人员参加，也可以聘请相关专业机构协助进行。物业承接查验的过程和结果可以公证。

三、移交有关图纸资料
在物业项目交付使用2个月前，建设单位应向物业服务企业移交下列资料：
(一) 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料，规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;
(二)设施设备的清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;
(四)绿化竣工图及施工、养护合同;
(五)分户质量验收资料;
(六)电梯、电子监控等设施准许使用文件;
(七)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(八)业主名册和物业清单;
(九)有关代管的物业管理的款项及其他应当移交的票据和账册;
(十)物业管理所必需的其他资料;
(十一)法律、法规所规定的其他应提供资料。
若未能全部移交上述所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体时限。

四、实地查验共用部位、共用设施设备
办理移交图纸资料手续后20日，物业服务企业和建设单位应联合选派专业人员对物业项目共用部位、共用设施设备进行实地检查和验收。
应查验的主要物业共用部位、共用设施设备有：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重结构、户外墙面、屋面以及公共门厅、楼梯间、走廊、楼道、管道井、架空层及设备间等；
（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、避雷设施、消防设备、发电机、变配电设备、给排水管线、空调设备等；
（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、区域围护设施、大门、信报箱、宣传栏、楼道照明设施、区内道路照明设施、地下停车场照明设施、水箱、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾箱（房）、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、文化体育设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
由相关专业单位负责的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等部分共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。
现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

五、解决查验中发现的问题
对于承接查验中所发现的问题，一般的处理程序如下所示：
(一)收集整理存在问题;
1、收集所有的物业承接查验记录表;
2、对查验中发现的问题进行分类整理，提交给建设单位;
(二)处理方法
物业服务企业将承接查验中存在问题提交给建设单位后，由由双方协商约定具体的处理方法和时间。在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位针对性进行整改。
(三)跟踪验证和复查
物业服务企业应安排专业技术人员分别负责各专业的工程质量问题，在整改过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行复查，办理复查手续。

六、确认现场查验结果
现场查验应当形成书面记录，包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容。建设单位应当派遣专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果。

七、签订物业承接查验协议
在物业交付使用前15日，建设单位应当与物业服务企业完成物业承接查验工作，签订承接查验协议。
物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
物业承接查验协议的基本格式和内容可以《新建物业项目承接查验协议（推荐文本）》作为参考，根据项目的实际情况编写。

八、办理物业交接手续
在签订承接查验协议后的10日内，建设单位应和物业服务企业办理物业交接手续，移交相关的物业用房及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面交接记录，其中应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。
未经查验或查验不合格的物业，物业服务企业有权拒绝接收，直至达到具备移交条件。对已接受委托符合移交条件的物业，物业服务企业无正当理由的不得拒绝接收。

九、办理物业备案手续
物业交接后30日内，物业服务企业应当持下列文件向物业所在地的房管部门办理备案手续：
（一）前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）物业承接查验协议；
（四）建设单位移交资料清单；
（五）查验记录；
（六）交接记录；
（七）其它承接查验有关的文件。
建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况告知业主。