满五年的经济适用房，转给配偶，经转商。收取20%个人所得税是不是非常不合理？因为没有个人获利。

夫妻过户“经转商”：卖房个人所得税解析

近日，接到一个关于“经转商”后转让住房的税务争议案件，案情如下：李先生与妻子于2002年在北京某区购得经济适用房，在2008年按照当地政府要求通过夫妻过户实现“经转商”，2010年后，二人转让住房，税务机关认为住房未满5年，要求缴纳20%的个人所得税。李先生则认为，家庭唯一住房超过5年的不用缴纳个人所得税。

本案中李先生所依据是《财政部　国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]020号），其中有明文规定：“个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”属于暂免征收个人所得税的项目。
那么，此处的“五年以上”是否包括购买的经济适用房？所谓经济适用房，“是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”（《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号））
根据258号文第三十条：
经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
因此，从以上规定可以看出，经济适用房进入上市交易的前提是要向政府交纳一定比例的“土地收益等相关价款”，并取得完全产权。

北京地区针对经济适用房上市交易事宜，2008年专门出台文件，《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住〔2008〕225号）规定：
自2008年4月8日之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。
自2008年4月8日之前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，须取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按照市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等税款。”
因此，北京经济适用房只有按照以上规定补交规定的“土地收益等款项”才能实现“经转商”，实现上市交易。
实际操作中，北京在2010年5月1日之前，各区县的经适房“转商”政策各有不同：朝阳区和丰台区可以同名“转商”，即经适房户主姓名不变，在补交了综合地价款后，直接将经适房产权证换成商品房产权证；也可以过户“转商”，即将经适房过户到别人的名下，除了要补交综合地价款外，还需缴纳契税和营业税。而昌平、海淀等区县，则规定不能同名“转商”，只能过户“转商”。海淀区更是需要提供房主户口所在地街道住保部门同意不回购的确认书。
从2010年5月1日以后，按规定，北京地区“经转商”只能通过过户实现，最常见的做法是由夫妻一方更名过户到另一方名下。
对于同名“经转商”，由于房屋的所有权人没有发生变化，如果房屋属于家庭唯一住房，自然属于财税字[1994]020号）规定的 “个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”的个税免税情形。
本案中，李先生则属于夫妻过户“经转商”。2008年按照政府的要求，李先生在补交相关税费后进行夫妻更名“经转商”，导致房屋的产权发生“变化”，由此带来的结果是“房龄”从新计算，税务机关从而认定不符合“自用五年以上”的个税免税条件，需要按照房屋转让收益缴纳一笔20%的个人所得税。
税务机关这一做法违反现有法律政策规定，且不合理：
一、李先生的售房行为符合财税字[1994]020号的免税规定，属于“个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”。根据案情，李先生2002购得经济适用房，2010年出售已达8年，已经满足5年自用的标准；同时在出售时亦属于家庭唯一住房。
二、2008年按照当地要求进行更名“经转商”，并没有改变房屋的产权属性，房屋始终属于家庭财产，至于从夫妻一方更名到另一方名下，亦非双方市场自愿行为，实乃政府要求下的权益之际。这种产权变更与市场上的通过协商签订合同的转让行为完全不一样。
三、从实际来看，对同名“经转商”后符合条件的售房行为免税，却对更名“经转商”征税，不符合税收征管的公平原则。“更名”与“同名”本质上并无差异，都是依照政府的要求进行的非市场行为，且都补交了相应的税费，应该同等对待。

2013年出台的新国五条有关转让住房征收20%的个税在社会上引起轩然大波，其实，对转让住房征收个税并不是新政策，按照个人所得税的规定，转让住房属于“转让财产”的行为，理当应该缴纳个人所得税，只是由于各地房屋登记、交易管理水平、征管能力参差不齐，长期以来没有很好的贯彻这一政策。但是对于在执行经济适用房政策中，由于政府行为导致的“交易”行为，税务机关应该慎重对待，以确保税收征管的合法性和合理性。

（魏志标，税务律师，中国人民大学律师学院兼职教授）

你可以通过赠与，但是通过赠与方式，受赠人日后出售房屋，还是需以成交价*20%缴纳个人所得税。这个税早晚都避免不了。

你在哪座城市，各地规定不同。