一、抵押估价 1.《房地产抵押估价指导意见》（第三条）： 房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。 2.从银行的角度： 抵押资产估价是以确定抵押资产融资担保能力为目的，通过对抵押资产的类别属性、物理属性、市场属性以及押品本身特定风险等因素进行分析、判断，从而确定抵押资产未来一定时间点的价值的过程。 二、房地产估价机构银行 1.发挥其自身专长和信息优势 2.帮助金融机构消除信息不对称 3.控制违约风险 4.保障第二还款来源的合法、有效、足值 同时： 5.提高房地产估价机构信誉度 6.提升服务水平 7.提高专业水准和管理能力 8.获得可观的业务收入 9.建立和扩大自身客户群 10.形成核心竞争力 11.促进房地产估价行业良性发展 第二部分 形势与分析 一、基本面分析 关于房地产抵押估价服务： 截止2008年8月，房地产评估机构约4500家，其中为工商银行服务的约占三分之一。 标志性文件：《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）、《房地产抵押估价指导意见》 大量的具有指导性的行政性规章或地方规章发挥着相当大的作用。虽然在理论上，行政性规章或地方规章并不具有法律约束力，但实际上，它们填补了中国法律的许多空白或突破了法律已不适应现实经济发展的许多地方，这些是房地产估价师在执业中必须加以认真研究和考虑的原则和政策。 二、现实分析 （一）良莠不齐、诚信意识、主管机构、惩戒机制 1.虚假、不实的评估报告仍屡禁不绝； 2.收费混乱、回扣之风盛行； 3.对分支机构缺乏必要管理； 4.信用档案形同虚设； 5.对违规机构和估价师的处罚不到位或不透明； 6.其他。 问题的表现： （1）评估机构与估价师 个别机构和个别人不能恪守职业操守，刻意迎合客户需要，提供不实评估报告，甚至与企业和银行串通进行虚假评估。 （2）银行 对抵押估价缺乏必要的监督和内部审核，少数客户经理为完成业务指标，对抵押物高估听之任之，甚至授意中介机构出具不实报告。 （二）服务同质化、报告质量及针对性、银行认可度 1.不同经济行为、不同估价目的的估价报告其价值类型、估价方法、选取参数甚至假设条件几乎一成不变。 2.以先前的估价报告稍作改动就形成一份新的“报告”。 3.报告内容中常常出现张冠李戴的现象。 4.估价报告大部分篇幅都是从网上或其他渠道拼凑而来，真正的估价测算过程则极其粗略，经不起推敲。 5.估价报告体现不出经济行为或估价目的的特点、估价对象的个体特征。 6.用不恰当的假设限制条件过度避责。 7.许多估价报告对抵押估价的关键性环节，难以真正起到协助金融机构防范信贷风险的作用。 （三）研究滞后，技术体系需要完善 1.房地产抵押估价中重要概念尚需明确： *市场价值、清算价值、变现价值、折现价值。 *抵押估价目的：风险的控制，是银行金融资产安全的最后防线。 *抵押贷款价值：《欧洲评估准则》、Basel Ⅱ 2.抵押估价方法：进阶现金流量折现模型、蒙特卡罗方法、期权评估模型、实物期权法。 3.还未广泛应用现代应用数学、统计学等学科知识和工具。 （四）信息化程度—交易案例、评估标准、主观性等问题 1.较大型的房地产估价机构：逐步加强了评估信息化建设积累了许多交易案例、价格指数、评估参数等，但一般仅限公司内部使用，涉及知识产权，或有较大的区域局限和数量局限，且其质量、内容、可靠性差异很大； 2.大型金融机构：开始关注抵押物价值信息的采集、积累、整理，逐渐形成银行内部的抵押物价值信息库； 3.地方政府：发布本区域房地产价格指数、房屋重置价格标准、基准地价等，但内容非常有限； 4.房产中介机构：房地产真实成交信息，但出于保护商业秘密和客户隐私的原因，一般不会对外公开； 5.房地产交易中心：信息基本上不对外公布； 6.估价行业组织作用。 （五）估价师：知识结构、知识掌握 建筑工程的基础知识—房屋结构、建筑设备、房屋装饰、工程造价、建筑缺陷、质量隐患。 “假设限制条件”—假定评估对象不存在质量隐患，报告不对房屋建筑质量承担责任。 建筑学、工程造价、土木建筑工程 最高最佳使用原则—《房地产估价规范》（GB/T52091-1999）3.0.1条 （1）转换用途前提、装修改造前提、保持现状 （2）建筑物结构承载能力：设计限值 （六）评估技术问题 （1）我国特有的土地制度和房地产管理制度，使得我国的土地关系、房地关系比较复杂。 （2）土地类型的划分、各种特殊用地的评估方法 （3）多种评估方法： 房地产（土地）市场发展不平衡：市场法和收益法 成本法、基准地价法：参数不能及时更新而与实际情况存在较大差距 诸如此类的技术问题，有些不是具备了扎实的专业技能和娴熟的专业技巧的房地产估价师就可以解决的，需要不断更新和发展技术规范。 三、政策建议 （一）加强信用制度建设，形成良好的行业环境 加强信用制度建设，引导和鼓励估价机构和从业人员诚信执业，加强行业自律，落实惩戒机制，防范道德风险，形成良好的行业环境。只有金融业对估价机构有信心，才敢于接受估价服务，才能促进行业健康发展，并促进整个社会信用环境的改善。 （二）对抵押估价理论进行深入研究 在理论与技术上做出新的创新和突破，从技术上防范房地产信贷风险 价值类型：最为紧迫的问题 与时俱进：借鉴国际上先进的估价理论和方法 关注金融领域的业务创新：例如提供与信贷资产证券化所匹配的抵押估价服务，帮助银行开发相关证券抵押评估方法 （三）共同推进估价行业基础数据库建设，建立估价参数标准值体系 基础数据库应当包括各地商品房及非住宅用房价格信息、土地交易价格信息、土地基准地价、房地产开发项目信息等。 数据库可实行会员制，有偿使用 大量的银行抵押物价值重评工作：市场走势变化 （四）估价师：完善知识结构，提高业务水平 因为要满足有关监管要求，以及自身稳健经营的需要，金融行业的抵押品价值评估有着相对独立的价值判断标准和特有的评估规范要求：如金融监管机构对于合格抵押品、抵押品集中度、关联关系等的监管要求 加大对估价领域新知识、抵押相关金融知识的培训，案例分析。 第三部分 对评估机构的内部要求 抵押评估报告的质量关乎金融机构发放贷款的安全。 一、政策法规要求 1.评估行业的资格管理： 资质：资产评估师、房地产估价师、土地估价师 行业管理部门：财政部、住房和城乡建设部、国土资源部 矿业权、旧机动车、保险等各类评估资质分别由国土、商务和保监会进行管理。 2.评估行业的机构管理（以房地产估价机构为例） 等级：一级、二级、三级、暂定期内的三级资质（新设立） 评估范围：房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制，任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。 管理部门：住房和城乡建设部、省级人民政府建设部门。 二、资质需求及信用考核 （一）基本条件：四条 （二）专项条件：五条 （三）信用考核 银行对合作中介机构坚持“动态管理、优胜劣汰”原则。鼓励与诚信、优质的评估机构建立长期合作关系，对不符合银行规定及要求的评估机构须终止合作关系。 银行对中介机构建立谈话提醒制和特别名单。 1.谈话提醒：10条 2.特别名单：12条 管理范围： 资产评估 房地产估价 土地估价 其他专业资产评估机构 管理内容： 合作机构的认定 日常管理 年度考评 动态调整 。。。 第四部分 对评估报告的内在要求 一、评估作业与报告形式规范 （一）制度准则 1.资产评估: 2.房地产: 3.土地估价: （二）作业原则 1.合法原则 权属来源、合法使用、合法处置 、法律法规规定 、合同约定 2.谨慎原则 房地产抵押价值实现的可能性、房地产抵押价值实现的不确定性 3.公正原则 （1）避免因为片面地强调谨慎原则而在评估过程中不知不觉地产生偏颇，从而损害抵押人一方的利益。 （2）一味压低评估价格同时也有可能损害抵押权人的利益。 4.估价时点原则 （1）有助于抵押权人在发放贷款和将来一旦需将抵押物变现时准确地判定其价值 （2）一家房地产可能会设定两个以上抵押权：要分别进行估价 （三）抵押评估人员的基本条件与报告的形式要求 1.知识储备要求： 2.信息储备要求： 3.评估报告形式审查内容 内容完整性审核 中介机构资质审核 合法有效性审核 评估报告的逻辑性审核 （四）评估报告形式审查（不规范事例） 评估专用章、业务专用章、报告专用章 一个估价师签字、不同资质估价师混签 估价报告的有效期 估价机构是否在资格证书有效期内出具报告 报告是否在有效期内 报告有效期与评估基准日：关注追溯性评估报告、预期性评估报告 权属审核 权属证明材料及其完整性、权属人与抵押人或出质人是否一致 抵（质）押登记情况审核 评估报告的逻辑性审核 评估目的、价值类型、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性 评估范围、对象与评估目的之间的匹配性 押品与评估对象的一致性 二、评估报告技术审查 （一）技术要点 方法的恰当性 依据可靠性 参数合理性 计算过程的准确性 （二）分项要点：以房地产评估为例 1.估价目的： 房地产抵押评估的主要任务是确定房地产抵押物的价值实现能力。 2.关注实现方式： （1）转让获得价款：整体转让、以清算方式（仅以土地作价加上地上附 着物的残值） （2）抵押权人的自用，以获取收益或利益。 （3）从抵押物今后的用途来看：继续维持现用途、改变用途 3.抵押估价： 房地产抵押评估就是围绕诸如此类的种种可能性来展开估价分析、测算的。需要对这些方方面面的可能性作出全面充分的考虑，这也就是房地产抵押估价区别于其他目的的房地产估价的不同之处。 4.主要评估方法 （1）市场比较法：有条件选用、可比交易实例、实地查勘 （2）收益法：收益性房地产、收入、运营费用、报酬率或 者资本化率 （3）成本法：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。土地取得成本、开发成本、有关费税和利润、折旧。 （4）假设开发法 ：具有投资开发或再开发潜力的房地产、未来开发完成后的价值、开发成本、费税和利润。 （5）基准地价修正法：有公开且有效的基准地价体系的土地或房地产。 5.主要评估方法审核要点 （1）市场比较法： 应用前提：要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动 。 适用对象：房地产市场比较发达，有充足的可比房地产交易实例。 选取实例的可比性： A.参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似； B.参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等； C.参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长。 D.每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。 （2）收益法： 应用前提：被评估的资产在未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测，并可以用货币衡量；预期获利年限可以预测。 适用对象：具有长期稳定的收益、确定的折现率（资本化率）、可预知的获利年限，适用于可独立获利的商业性房地产的价值评估。 计算公式：P=A/r * [1-1/（1+r）n] 客观纯收益A的合理性（往往涉及租金收入与税费的合理性） 资本化率r的合理性： （3）成本法： 应用前提：被评估的资产处于继续使用或被假定处于继续使用状态；具备可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的。 适用对象：自建自用房地产或不宜用其他方法评估的待估对象 各项费用的合理性 重置价格的合理性 成新率的合理性 （4）假设开发法 ： 应用前提：开发完成后的房地产价值与开发成本具有可预 测性； 适用对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价， 常用于待开发土地、将生地开发成熟地的土地、待拆迁改 造的再开发地产的估价。 开发完成后的房地产价值的合理性 开发成本的合理性 利润率的合理性 税费率设置的合理性 （5）基准地价修正系数法： 应用前提：政府公布了土地分等定级及基准地价体系，且基准地价合理有效 适用对象：完成基准地价评估的城镇土地估价，具备基准地价成果图和相应修正体系成果，估价精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般不作为主要的宗地地价评估方法，作为辅助方法使用。 基准地价选取的恰当性 容积率设定的合理性 三、评估报告的注意事项及风险点 （一）注意事项 1.选用不合理的假设前提 2.重复计算 3.扩大评估对象的范围 4.虚增容积率 5.虚增房地产租金收入 6.虚增开发完成的房地产市场价值 7.选取不具可比性的交易实例作为参照物 （二）评估报告的风险点 1.抵押品价值 2.抵押物风险： （1）抵押的房地产必须具有合法性、房地产权利人可享有相应的处分和收益权、可转让性、可抵押登记等条件。 （2）禁止抵押的房地产范围： 是否存有限制条件 开发商已合法出售的房地产 预购商品房贷款抵押的 以共有的房地产抵押的 以已出租的房地产抵押的 以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保 建筑工程款优于抵押权受偿 3.以抵押目的的房地产评估要注意以下风险： （1）注重预期风险。 （2）市场变现能力风险。 （3）抵押期间的损耗风险。 （4）其他……提问者评价非常感谢 评论|赞同0 回答者：中国招商网 网友 | 百度知道开放平台
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根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》的有关规定，制定本办法。第二条 凡在本市城市规划区范围内国有土地上进行房屋拆迁评估的，适用本办法。第三条 市、县（市）人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域内的房屋拆迁补偿评估实施监督管理。第四条 从事房屋拆迁的评估机构须是具备房地产评估资质，并经市房屋拆迁管理部门认定、公布的房地产评估机构。第五条 房屋拆迁补偿评估包括对被拆迁房屋的分类评估与分户评估。分类评估是指对同一拆迁范围内的被拆迁房屋，根据区位、用途、建筑结构等因素进行分类，评估出各类房屋的市场平均价格。分户评估是指根据被拆迁房屋区位、用途、建筑结构，结合该户房屋建筑面积、楼层、朝向、新旧程度等因素，评估出该户房屋的市场价值。第六条 安置房屋的价格评估，属于集中成片安置的住房，由对被拆迁房屋进行分类评估的机构进行分类评估，不作分户评估。属于非住宅房屋和零星安置的住房，由对被拆迁房屋进行分户评估的机构进行评估；未进行分户评估的，由原进行分类评估的机构评估。第七条 因特殊原因确需实行过渡安置的，应当征得房屋拆迁管理部门书面同意。安置房屋价格可在房屋竣工验收合格后评估确定，但被拆迁人应当按照拆迁协议按期搬迁。第八条 估价机构接受房屋拆迁评估委托，应当核验拆迁人的房屋拆迁许可证，确认拆迁评估范围、估价时点，并与委托人订立书面委托评估合同。第九条 委托人应当按照城市房屋拆迁管理的有关规定委托评估，向估价机构提供被拆迁房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等有关资料，协助估价机构开展现场查勘等工作。委托人未如实提供有关资料，未履行委托合同约定的义务，造成评估失实或其他后果的，由委托人承担相应的责任。第十条 估价机构应当指定3名以上估价人员按照《房地产估价规范》和拆迁法规的有关规定，独立、客观、公正地进行被拆迁房屋的价格评估。拆迁房屋估价时点以房屋拆迁许可证颁发的日期为准。第十一条 被拆迁房屋的权属、面积、结构、用途等以《房屋所有权证》的记载为准。权属证书未注明的，以产权档案记录或者其他有效文件为准，已改变用途或进行改、扩建的以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。被拆迁房屋占用范围内国有土地使用权取得方式、占地面积以《国有土地使用证》的记载为准。第十二条 以出让方式取得国有土地使用权的其房屋拆迁补偿评估按土地出让年限扣除土地实际使用年限进行评估。以划拨方式取得国有土地使用权的其房屋拆迁补偿评估按土地评估价格的40％扣减土地使用权出让金进行评估。第十三条 评估机构应当向委托人出具估价报告书。估价报告书应在拆迁范围内公布，并报房屋拆迁管理部门备案。拆迁人和被拆迁人有权要求评估机构就评估报告书作出解释和说明。第十四条 拆迁人应参照分类评估价格，结合被拆迁房屋的具体情况，与被拆迁人协商确定补偿金额。第十五条 拆迁当事人参照被拆迁房屋的分类评估价格，就补偿金额达不成协议的，由双方共同委托估价机构进行分户评估。双方不能就估价机构的选择达成一致意见，或者一方拒绝选择估价机构的，任何一方可以申请市房屋拆迁管理部门以公开抽签方式确定估价机构。估价机构不得接受拆迁当事人单方委托对被拆迁房屋进行分户评估。第十六条 在同一拆迁范围内，需要以抽签方式选择评估机构进行分户评估的，房屋拆迁管理部门应组织拆迁双方当事人（或代表人）在公证机关的监督下，从准入的房地产评估机构中确定一家承担该地段的房屋拆迁分户评估。较大规模拆迁项目需要两家或两家以上评估机构进行分户评估的，经拆迁管理部门核准可以将拆迁范围划定为若干地段按上述程序选定评估机构承担分户评估。第十七条 被拆迁房屋的装饰、装修补偿金额，由拆迁人与被拆迁人按有关文件规定标准协商确定。需要委托评估的，由估价机构按估价时点的实际造价，扣除折旧后确定，并在分户评估报告中单独反映。第十八条 拆迁人与被拆迁人共同选择估价机构的，由拆迁人与被拆迁人共同与估价机构订立委托评估合同；拆迁人选择估价机构的或申请房屋拆迁管理部门以公开抽签方式确定估价机构的，由拆迁人与估价机构订立委托评估合同。第十九条 当事人对评估结果有异议的，应当在收到评估报告结果5日内向原评估机构书面申请复评。原评估机构应当在收到书面申请3日内出具复评报告。第二十条 拆迁当事人就拆迁补偿安置达不成协议申请裁决的，拆迁当事人没在第十九条规定的时间内申请复评的，以原分户评估结果作为裁决的依据；原评估机构按程序对被拆除房屋已复评的，以复评结果作为裁决依据。因被拆迁人原因无法进行分户评估的，由房屋拆迁管理部门参照同类房屋的补偿金额裁决。第二十一条 从事房屋拆迁补偿评估的估价机构及其估价人员应严格遵守本办法，禁止下列行为：1、转让拆迁评估业务和允许他人借用自己的名义开展拆迁评估业务。2、索取、收受委托合同以外的酬金、财物，牟取不正当利益。3、违反《房地产估价规范》及本办法出具虚假评估报告，评估结果严重失真，或者恶意串通损害当事人合法利益。4、不回避与本人或者亲属有利害关系的拆迁评估业务。第二十二条 房屋拆迁管理部门应当加强对房屋拆迁补偿评估活动的监督。估价机构及其估价人员违反本办法第二十一条规定的，评估结果无效，两年内不得从事房屋拆迁评估。给拆迁当事人造成损失的，依法承担赔偿责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。第二十三条 本办法自2004年2月1日起实行。
可根据个地方政府公布的法律条文查找。
1.明确估价基本事项
2.拟定估价作业方案
主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排，包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便于控制进度及协调合作。
3.搜集估价所需资料
由于估价对象和所采取的估价方法的不同，房地产估价所需的资料也不同。
4.实地查勘估价对象
实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。
5.选定估价方法计算
在房地产估价中，对房地产价格的计算有多种方法，（如市场比较法、收益法、成本法）。在房地产估价时，宜用两种以上方法进行评估，以求各估价方法之间的相 互补充，印证。但在实践中，因房地产的种类、所在地的实情、资料的可信程度等因素，多种方法有时并不一定能够同时并用。在具体选定估价方法时，应根据估价 对象具体情况，有条件用市场比较法的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中一种估价方法；在无市场依据或市场依据 不充分而不宜采用市场比较法、收益法的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
6.最终确定估价结果
对不同估价方法估算出的结果，应进行分析比较；经检查确认无误后，应根据具体情况，采用算术平均或加权平均的方法计算出一个综合结果；在这个综合结果的基 础上，还应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。
7.撰写编制估价报告
估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件，应当体现全面性、公正性、客观性、准确性以及高度的概括性。估价报告应记载下列事项：
8.估价资料归档保存
完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档保存和妥善保管。这样做有利于估价机构、估价人员的估价资料积累和估价水平提高， 同时也有助于以后可能发生的估价纠纷的解决，并且，有助于政府主管部门、行业协会对估价机构的资质年检审查。估价资料的保存期一般应为15年以上。
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