土地出让年期修正系数 怎么算?

　　土地使用权年期修正
　　1．实质
　　土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
　　2．修正方法
　　(1)计算使用年期修正系数，年期修正系数按下式计算：
　　K=1-1／(1+r)m /[1-1/（1+r）n]
　　式中：K——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数；
　　r——土地还原率；
　　m——待估宗地的使用权年期；
　　n——比较案例的使用权年期。
　　(2)利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即有：
　　年期修正后地价＝比较案例价格×K
　　案例3：若选择的比较案例成交地价每平方米为500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8％，则年期修正如下：
　　年期修正后的地价＝500×1-1／(1+8%)20/[1-1/（1+8%）30]＝436．06元／m2

1-1/(1+r)^n/1-1/(1+r)^m n代表待估宗地的使用年期，m代表法定最高使用年限。r代表还原率！

综合用地期限是50年（从购买土地起）
纯住宅用地是70年（从购买土地起）

2006年8月31日国务院向各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》，通知要求要在全国范围内集中开展一次以清理欠缴土地出让金为重点之一的专项行动。
国务院下发的国发[2001]15号《关于加强国有土地资产管理的通知》第二条明确规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。国土资源部下发的《国有土地使用权出让合同补充协议有关问题的说明》第二条第八项中规定：对受让人（开发商）在国有土地出让期限内，改变《出让合同》规定的土地用途、容积率等土地使用条件的有两种处理方式，一是由出让人收回该宗地的土地使用权后，依法重新出让。这种处理方式，对于尚未进行开发的国有土地适用。二是依法办理改变土地用途和土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场差额补交土地使用权出让金。从上述行政法规和部门规章的规定中，进一步明确了因增加建筑容积率后，国有土地受让人应补缴土地出让金计算的期日和方法。在审理因增加建筑容积率应补交土地出让金的案件中，在对受让人应补交的土地出让金的计算时间和方法上要注意以下四个方面的问题，一是要确定《国有土地转让合同》签订时约定的宗地土地出让金总额；二是要查清受让人改变国有土地用途和使用条件被批准文件的生效日期。三是要按受让人改变国有土地用途和使用条件被批准文件的生效日期的基准地价，参照改变后的建筑容积率，计算出受让人取得的国有土地使用权新的土地出让金总额。四是计算出新的土地出让金总额与签订《国有土地转让合同》时约定总额的差额就是受让人（开发商）应当补交的金额。
一般地，按照修正容积率系数计算地价的公式为：

宗地商业地价 = 基准地价×容积率修正系数×商业用地面积

宗地住宅地价 = 基准地价×容积率修正系数×住宅用地面积

宗地地价 = 商业地价 + 住宅地价

例如：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2(二类居住和二类商业用地)，容积率≤1．5，建筑层数≤12，建筑高度≤36，绿地率≥35％。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元／平方米，居住用地基准地价600元／平方米。计算过程如下：

计算商业用地和居住用地的分摊面积

根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1．5。

总建筑面积＝20000×1．5＝30000(平方米)

商业用地分摊土地面积＝(4500／30000)×20000＝3000(平方米)

居住用地分摊土地面积＝[(30000-4500)／30000]×20000＝17000(平方米)

计算商业用地和居住用地的地价

假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1。当容积率为1．5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1．1。

商业用地总价＝900×1．3×3000＝351(万元)

居住用地总价＝600×1．1×17000＝1122(万元)

估价结果：

商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：900元／平方米；土地总价：351万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整

居住用地分摊土地面积：17000平方米；土地单价：600元／平方米；土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整(注：商业用地使用年限40年，居住用地使用年限70年)。

需要说明的是，各个城市、乃至同城的不同城区的容积率修正系数是不相同的，它的大小和数值的最终确定是由人民政府和国有土地管理部门在该地区的土地定级与估价的技术文件中规定。本文所举例中的容积率修正系数和基准地价等不具有普遍适用性。因用地面积（以平方米为单位）的绝对数值很大，容积率修系数即使发生很小的变动，都可能使土地出让金的价格发生很大的变化。