“物业费”违约金”合法吗？

近来，经常接到读者的来信和电话，反映一些开发商在延期交房、应付业主违约金的情况下，提出以免收业主一段时间的物业管理费来抵消。业主认为“背着抱着一边儿沉”，往往就答应了。但是在实际履行过程中，往往出现这样那样的问题，甚至引发新的纠纷。究竟用物业管理费来折抵违约金的做法是否合法？买房人遇到这种情况应该怎么办？ 物业费与违约金不能相抵 邓泽敏、刘晓琳二位律师首先明确指出，物业管理与开发商卖房是两个法律关系，是不同的合同主体。开发商向买受人支付“延期交房的违约金”，与业主向物业管理公司交纳“物业管理费”也是两个法律关系，是截然不同的两件事。因此，从法律关系上来说，“延期交房的违约金”与“物业管理费”是不能相互抵消的。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。”《合同法》虽然规定了抵消，但是，是基于相同的合同主体。虽然用物业费抵违约金符合“债务的标的物种类、品质相同的”这一点，但是，由于物业管理与开发商卖房是两个不同的法律关系，法律主体不同，因此，不能适用《合同法》规定的抵消。 “债务转移”应签协议 在本市商品房买卖中，这种用“延期交房的违约金”与业主应交的“物业管理费”相抵的情况很多。这种情况怎样解释呢？邓泽敏、刘晓琳二位律师认为，这种情况可以通过“债务转移”的方式进行处理。这种做法实际上是《合同法》第八十四条规定的合同转让中的“债务转移”行为，即“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”也就是说，开发商对买受人支付“延期交房违约金”的债务，如果转移给物业公司承担———折抵一年或二年的“物业管理费”，要经债权人———买受人同意。而且，司法实践中，一般也要经债务的受让人———第三人(物业管理公司)同意。因此，为防患于未然，最好由三方签订一个“债务转移协议”，以防开发商或物业管理公司反悔。 折抵一年以上物业费违法 二位律师特别指出，债务转移后，如果折抵一年或二年以上的“物业管理费”，这种做法是违法的。现行有关法规规定：禁止物业公司一次性收取一年以上物业费。而开发商以“延期交房的违约金”抵消一年或二年以上“物业管理费”的行为，事实上是变相收取一年以上的“物业管理费”。这种做法是违法的。 提醒买房人注意三点 由于大多数买房人对相关的知识、规定及法律都知之不多，稍有不慎，就可能导致利益受损，所以两位律师特别提醒买房人，在开发商提出以物业费抵违约金时，要注意三点： 第一、鉴于物业管理与开发商卖房是两个法律关系，买受人有权拒绝这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵的行为；第二、鉴于有关法规规定，禁止物业公司一次性收取一年以上物业费，所以即使业主与开发商及物业公司达成“债务转移协议”，最多也只要折抵一年的“物业管理费”即可，其余仍应要求支付违约金；第三、鉴于开发商可能否认逾期交房的违约行为，业主在办理入住手续时，应留存相关的开发商逾期交房的书面违约证据。