收，房产税的计算公式是怎样的

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。征收范围限于城镇的经营性房屋。区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：1.按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2% ;2.第二种按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)。下列房产免纳房产税：一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;第三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;第四、个人所有非营业使用的房产;五、经财政部批准免税的其他房产。

房产税计税依据有从价计征和从租计征两种方式

（一）从价计征

1.计税依据：房产余值

房产余值＝房产原值×（1－扣除比例）

扣除比例：10%～30%。

2.计税依据的确定

（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

注意：凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

（4）更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；

对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。

（5）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均征收房产税。

对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑征收房产税。

（6）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值交税。

（7）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

注意：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

（8）产权出典的房产，由承典人按余值缴纳房产税。

（9）纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值。

例：（单选题）2017年某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，2018年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（　）万元。

A.2000

B.6400

C.8000

D.10000

『正确答案』D

『答案解析』房产原值=8000+2000=10000（万元）

3.从价计征的税率：1.2%

4.应纳税额的计算

从价计征方式下应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%

注意：地下建筑物房产税应纳税额计算

■工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值

■商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值

上述房产的应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%

例：某企业的经营用房原值为5000万元，按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%。请计算其应纳房产税税额。

『答案解析』

应纳税额＝5000×（1－30%）×1.2%＝42（万元）

例：（单选题）某企业拥有一栋原值为2000万元的房产，2017年2月10日将其中的40%出售，月底办理好产权转移手续。已知当地政府规定房产计税余值的扣除比例为20%，2017年该企业应纳房产税（　）万元。

A.11.52

B.12.16

C.12.60

D.12.80

『正确答案』D

『答案解析』应纳房产税=2000×60%×（1-20%）×1.2%+2000×40%×（1-20%）×1.2%×2/12=12.80（万元）

例：（单选题）甲企业2017年初拥有厂房原值2000万元，仓库原值500万元。2017年5月20日，将仓库以1000万元的价格转让给乙企业，当地政府规定房产税减除比例为30%。甲企业当年应缴纳房产税（　）万元。

A.17.65

B.18.2

C.18.55

D.20.3

『正确答案』C

『答案解析』应纳房产税=2000×（1-30%）×1.2%+500×（1-30%）×1.2%×5÷12=18.55（万元）

（二）从租计征

1.计税依据：房产租金

注意：

（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予区别对待。

对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税。

对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应由出租方按租金收入计算房产税。

（2）融资租赁的房产，由承租人自融资合同约定开始日的次月起依据房产余值缴纳；未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳。

（3）居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据。

对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产余值计征；出租的，依照租金收入计征。

2.从租计征的税率：12%。

个人出租房屋，按4%征收房产税。

3.应纳税额的计算

从租计征方式下应纳税额＝租金收入×12%（或4%）

例：某公司出租房屋3间，年租金收入为30000元（不含增值税），适用税率为12%。请计算其应纳房产税税额。

『答案解析』应纳税额＝30000×12%＝3600（元）

例：（单选题）王某拥有两处房产，一处原值90万元的房产供自己及家人居住，另一处原值40万元的房产与2017年6月30日出租给他人居住，按市场价每月取得租金收入2400元（不含增值税）。王某当年应缴纳房产税（　）元。

A.288

B.840

C.1152

D.576

『正确答案』D

『答案解析』应纳税额＝2400×6×4%＝576（元）

价计征的计算
从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：
应纳税额 =应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%
从租计征的计算
从租计征 是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%
没有从价计征的换算问题 纳税义务 发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。
个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%

房产税目前只在部分城市试点，没有全面实施。比如上海目前按上年度的房价的70%为基数征收，基准税率0.6%/年，征税房价以上年度的统计局上海均价的2倍考虑。

另外据谣传，全国将来实施的房产税率估计是2.5%，征税基数估计和上海处理方法一致，由于各地基础房价差异很大，估计细则放权地方来决定，扣除30%还是其他比例也不确定。

上海的征收政策可参见上海国税局网站：

上海关于缴纳2017年度个人住房房产税有关事项的提示

上海个人住房房产税税率如何确定

上海个人住房房产税政策解读

据沪府发〔2011〕3号文规定，房产税征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。政策规定本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。