在北上广购买loft公寓，需要了解哪些房产和法律知识？

loft公寓层高过低会影响居住的舒适性，而层高过高则会受到政策的限制。例如，容积率指标计算规则中明确规定了阁楼式房屋的层高：当住宅标准层高大于4.9M时，建筑面积按楼层水平投影面积的两倍计算，不管地板上是否有夹层。

也就是说，该住宅项目的阁楼层高在4.9米以内。开发商的宣传和合同中“买一层送一层”的承诺是合法有效的。现在有的loft公寓净层高较低，分为两层后可能单层高度不够。

目前市场上出售的阁楼产权多为商业性质。阁楼产权一般为40年或50年，不同于普通住宅的70年产权。综合价格和产权的比较可以看出，loft的生活成本实际上更高，购房者应该在清楚这一情况的基础上谨慎行事。

虽然小商住房的总价普遍较低，但成本并不低。如果购买首套房，loft项目首付一般为50%，最长贷款期限为10年，而普通住宅首付仅为30%，最长贷款期限为30年。而入住后，阁楼商住楼的水电价格均为商业价格，高于民用水电价格。商住楼比重大，物业费高于纯住房。在购买阁楼产品之前，必须考虑这些成本估算。一般来说，商住用房是不允许落户的。普通房屋的产权需要70年才能解决。阁楼作为一种商品房和住宅，一般不能解决。买家需要注意这一点。

房地产“五证两书一表”是开发商开发销售商品房的必备文件。它们分别是：“五证”《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售(预售)许可证》，两书《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》，一表《竣工验收备案表》。

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售(预售)许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。“两书”是指新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的文件。购房者有权索要。“一表”是指《房屋竣工验收备案表》。备案表上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”。

收房时，房子总建筑面积与合同面积有误差该怎么办?

买房时一定会遇上公摊面积这个名词。公摊面积所占房屋的比例应该有多大，并没有硬性标准。通常而言，设施齐全、品质较高的房子，公摊面积比例会比较大。一般情况下，7层以下住宅公摊率为7-12%;7-11层住宅公摊率为10-16%;12-33层住宅公摊率为14-24%;别墅类的公摊率为1-8%。如果收房时房子总建筑面积与合同面积有误差，根据购房合同的第八条规定，开发商交房时，房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%，误差超过3%，多出的面积由开发商无偿赠送，少出的面积，由开发商负责赔偿业主，同时可以选择退房。

哪几种房子不能在市场上公开交易?

房子可以分为商品房、房改房、经适房、廉租房、公租房、安置房、小产权房、集资房等。其中，商品房交易不受限制(特殊城市除外)，只要你有钱就能购买;房改房上市前必须补交土地出让金，出售这种房子，必须得到相关主管部门批准;经适房满5年后可上市交易，且必须补交土地出让金，政府可优先回购;安置房中产权属于集体，不允许再交易，产权属于个人，满足上市条件后可以正常交易;小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，自然也不会有国家承认的房产证;集资房一般不允许交易。而廉租房和公租房，租户没有产权，不可交易。

房屋署谁的名字房屋所有权就是谁的吗?

房产证上有你的名字≠房子是你的。房产所有权的最高效力来自于房产登记，房子作为不动产物权，它的设立、变更、转让和消灭，需要经依法登记，才会发生效力;未经登记，不发生法律效力。房产证与不动产登记簿两者记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此，房产证没有你的名字也无所谓，但是一定要在房产登记簿上有你的名字。结婚前买的房子，就算是写了两个人的名字，如果闹上法庭，没有证据能证明你出了钱，写上名字也是白搭的。但是，上述这种情况也仅仅是考虑到婚前买房，如果是领结婚证后买的房子，就算是只写一个人的名字，也是属于夫妻共同财产。

需要的证书和房产证都要有，还有把合同看仔细

首先是公寓的产权问题，然后是公寓的物业管理问题，因为这些如果处理不好是要走法律渠道的。

注意五证两书一表，公摊面积一定谨慎，很容易吃亏的。