物业用房的装修费能否在税前扣除？

问：某房地产开发公司将物业用房进行装修，装修后交物业公司使用。该装修费是计入“开发成本”还是“营业费用”，能否税前扣除？ 答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第十五条规定，企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下： （五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 根据上述规定，若该物业用房属于非营利性且产权属于全体业主的，物业用房在移交前发生的装修费，属于公共配套设施费，应计入开发成本；物业用房在移交物业公司使用后发生的装修费，该装修费与收入无关，应计入“营业外支出”科目，但是若是根据法律、法规或合同规定必须对移交后物业用房进行装修的，计入“营业费用”科目，并可税前扣除。

????????????????答：企业承租房屋发生的装修费属于租入固定资产的改建支出，应作为长期待摊费用，并按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。如果有确凿证据表明在剩余租赁期限届满之前需要重新装修的，可以在重新装修的当年，将尚未摊销的长期待摊费用一次性计入当期损益并税前扣除。 （编辑： 张丝倩 ）