一个城市的房价受哪些因素的影响

第一个因素当然是经济问题
经济越发达的地方人们财富越多，对产品的购买力也就更强，直接推动了需求方的增长，在原本的房子库存量下导致供不应求，房价自然上涨。相反，经济发展欠发达的地区房价则处于低位。
再者，我们一直强调，房子的价值等于房子周边国家公共配套的价值总和，当一个城市经济发展状况较好时，它会有更多的资金用来建设自己的城市基础设施配套，随着这些配套的增长，房子的价值也得到增长。
第二个因素是人口流动
一个城市的房价是由人口流动决定的，流入的人口越多房价就越高，流出的人口越多，房价就越低。
第三个因素是城市的产业结构
城市的产业结构是指一个城市一、二、三产业的比重，第一产业通常是指农业，对于城市来讲，农业比重很低，所以讲一个城市的产业结构主要是讲第二产业和第三产业的比重。
我们说，人往高处走，人口流动本质上就是高端产业对人才的吸引，带来了财富的重新分配机会。因为高端人才的收入更高，当某一个地区拥有更多高端人才的时候，必定会成为该地房价的支撑。
第四个因素是土地供应
很容易理解，当土地供应越多，能够建造的住房相应的会增加，同样的用供求关系来解释，房价的变化也就有所预期。

总而言之，房价的变化以人为中心，一个城市流入的人口越多房价就越高，流出的人口越多，房价就越低，特别是高端人才的流动。

人才、经济、地域

“房价”顾名思义就是房子的价格，当中包括了地价与房子自身价格两大部分，同时也是房地产发展商的两个主要成本。房子价格部分，同样建筑材料与工时的房子，在不同地区的差价不大，但地价差别则是巨大的。像一些宅基地建别墅，材料工时一般都在六位数，但为何一线城市的别墅动不动就上亿呢？这里的主要差别还是地价，宅基地没有土地出让一说，而城市里的别墅大部分都需要购买土地使用权的。至于装修暂时不构成商品房的主要核心价格，但会影响购买吸引力，所以暂时忽略。

综上所述，构成城市房子价格的主要因素在地价，然后是房子的自身条件，最后是供求关系与人口密度等市场面的影响。

地价：全称国有土地出让金，目前国内城市的住宅以拍下地块开始计算，一般分为住宅用地70年、商业用地40年、工农业生产用地50年；香港地区是999年。地价的核算方式与所在地的GDP有关，也与兴旺与否、新区还是旧区等因素有关。像CBD地价一般都是整个城市拍卖价格最高的地块，而市中心等老城区紧跟其后，最后是市郊边缘的新区地块。一般而言，年度万亿元GDP级别的城市，市中心地块大体拍卖成交价在1-3万元不等；年度GDP在3万亿元以上的城市，CBD地块拍卖单价均在10万元/平米以上；香港地区更是高达30万元/平米以上。所以，一个城市的经济状况看GDP，而一个城市的房价也看GDP，这是最容易拨开泡沫看本质的方法之一。而人口密度则显示出这个区域的房屋需求与规模，也是很好衡量市中心房子的价格的指南针之一，这也是为何市中心房子都比较贵的原因，多人需要但供应量很有限。

房子自身价格：也就是建筑成本，过去十年来在一二线城市的新建商品房中，以楼高三十层的高层住宅算，整栋楼的建筑成本平均在五千万到两亿不等，不管是建在10万元一平米地价的楼盘还是一万元一平米地价的楼盘里。而地价与房子成本组成了楼面价，也就是所谓的市场价格。装修方面，除了极个别的超级豪华装修外，大部分装修费用在地价面前都是不值一提的事儿，但会影响购买吸引力。所以都说在城市里买房，其实不是买钢筋水泥沙那么简单，而是购买在哪里生活的空间使用权利，不同地段、不同区域、不同居民类型的居住空间价格差别很大。

供求关系：这是最表象影响房子价格的因素，但又最难被改写。与一般商品的供求关系不同的是，商品可以加大供应量而压低市场价格，但房子的供应不是想加大就能加大的。加上房子属于人生生存排第一位的必需品，不管是买还是租，在繁荣地区一直都是被需要的刚需品。那么，供求关系是否就不影响市中心房子价格呢？那倒不是，只是影响的幅度很有限，通常在10-20%左右的升降幅度，而且只要时间足够宽松，这个幅度也可以用时间来抵消掉的。也就是说在供不应求的市中心，房价是很稳定的，通常是跟着地价上涨的节奏，而不是建筑成本或者供求关系。毕竟地价的测算方法，不是一般意义上的个人买卖关系，而是整个城市甚至国家的发展节奏与经济状况。

最后，什么情况下房子会低于地价出售呢？97年的日本金融风暴、98年的香港金融风暴、80年代的美国通缩，这几个案例都是因为整个国家出现了经济危机，数以百万业主断供房子，造成了银行倒闭潮，继而低价拍卖断供的房子造成的。但几个案例都在之后十多年迈过了经济危机，房价更是直接回到经济危机前，每年跟着GDP的升幅而升值。